Ακίνητα: Τι αλλάζει στις μεταβιβάσεις, βήμα – βήμα η διαδικασία

Πέρα από την καθιέρωση της υποχρεωτικής αγοραπωλησίας ακινήτων μέσω τραπεζών που θα προχωρήσει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας με στόχο να κλείσει μια «μαύρη τρύπα» δυνητικής φοροδιαφυγής, από 1η Ιανουαρίου 2024 αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία ο Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου.

Με βάση το νέο πλαίσιο η συλλογή των εγγράφων θα πραγματοποιείται  από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου μετά από εξουσιοδότηση των συμβαλλόμενων. Ο συμβολαιογράφος θα εισέρχεται με τους προσωπικούς του κωδικούς πρόσβασης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα και θα υποβάλει αίτημα σε κάθε φορέα χωριστά για την ηλεκτρονική χορήγηση των απαραίτητων πιστοποιητικών και εγγράφων.

Αξίζει να σημειωθεί πως στη νέα ψηφιακή εφαρμογή θα εμπεριέχονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά και έγγραφα ενός ακινήτου από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς (ΑΑΔΕ, Κτηματολόγιο, Τεχνικό Επιμελητήριο, ΕΦΚΑ) τα οποία θα αντλεί ο συμβολαιογράφος και θα καταχωρίζονται στον φάκελο του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί. Η ηλεκτρονική  πλατφόρμα με την ονομασία “Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου”, θα τρέχει στην ψηφιακή πύλη του Δημοσίου gov.gr.

Οι ενδιαφερόμενοι και ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη σχετική πράξη εισέρχονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα κατόπιν αυθεντικοποίησης με τη χρήση των κωδικών-διαπιστευτηρίων της  Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης (TAXISnet), ή με τη χρήση των  διαπιστευτηρίων του Μητρώου Συμβολαιογράφων, αντίστοιχα.

Κατά την έκταση που αυτό προβλέπεται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, τα ενδιαφερόμενα μέρη και ο συμβολαιογράφος μπορούν,  μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, να εξουσιοδοτούν αλλήλους για τη διενέργεια των παρεχόμενων από την ηλεκτρονική πλατφόρμα υπηρεσιών και την έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών.

Τι ακριβώς θα γίνεται

Βάσει της διαδικασίας, ο συμβολαιογράφος εισέρχεται στην πλατφόρμα για να αιτηθεί την έκδοση των αναγκαίων δικαιολογητικών για τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης ή/και να τα συλλέξει, κατά περίπτωση. Τα δικαιολογητικά εμφανίζονται σε ειδικό κατάλογο μέσα στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.

Ακολούθως, προσκαλεί τον πωλητή και τον αγοραστή μέσω της πλατφόρμας, να αποδεχτούν το αίτημα μεταβίβασης και να δώσουν τις αναγκαίες εξουσιοδοτήσεις. Ο πωλητής του ακινήτου, επιλέγει το προς μεταβίβαση ακίνητο και αποδέχεται την πρόσκληση για να εξουσιοδοτήσει τον συμβολαιογράφο να προβεί στη συλλογή εγγράφων και πληροφοριών και σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τον σκοπό της σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης.  Παράλληλα, ο αγοραστής του ακινήτου θα πρέπει να ακολουθήσει την ίδια διαδικασία. Ο ηλεκτρονικός φάκελος της μεταβίβασης δημιουργείται με την επιλογή του προς μεταβίβαση ακινήτου από τον μεταβιβάζοντα, την αποδοχή των προσκλήσεων και την παροχή των εξουσιοδοτήσεων στο συμβολαιογράφο από αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη.

Έτσι, μετά την καταβολή του φόρου από το φορολογούμενο που αποκτά το ακίνητο, η πλατφόρμα αντλεί από την εφαρμογή myProperty της ΑΑΔΕ τα αναγκαία δεδομένα σχετικά με την καταβολή του φόρου ή την απαλλαγή από την υποχρέωση αυτού.

Τέλος, πραγματοποιείται η υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης από την συμβολαιογράφο και η καταχώρηση του συμβολαίου στο Κτηματολογικό Γραφείο.

Τα προβλήματα

Παρά τα ψηφιακά εργαλεία που είναι πλέον διαθέσιμα ακόμα και τώρα οι ενδιαφερόμενοι τρέχουν από υπηρεσία σε υπηρεσία μαζεύοντας φακέλους με βεβαιώσεις και διάφορα άλλα έγγραφα καθώς κάθε ακίνητο αποτελεί και μία ξεχωριστή περίπτωση.

Οι περισσότερες πολεοδομίες και ειδικότερα των αστικών κέντρων καθυστερούν 3 και 4 μήνες για να δώσουν φακέλους αδειών και σχεδίων ακινήτων σε μηχανικούς ή πολίτες για να εκδοθεί η απαραίτητη ηλεκτρονική ταυτότητα.

Οι πολιτικοί μηχανικοί που πρέπει να εκδώσουν την ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου, δεν είναι πάντα εύκολο καθώς σχεδόν πάντα  υπάρχουν ασυμφωνίες, “παραβάσεις” ή  αυθαιρεσίες στο ακίνητο που πρέπει να τροποποιηθούν οι να νομιμοποιηθούν πριν εκδοθεί η ηλεκτρονική ταυτότητα.

Οι  λογιστές τρέχουν για να βγάλουν τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ φορολογικές και ασφαλιστικές ενημερότητες κ.α κάτι που επίσης δεν είναι εύκολο καθώς ακόμα και ένα μικρό χρέος (π.χ. μια απλήρωτη κλήση στην δημοτική αστυνομία) μπορεί να μπλοκάρει την φορολογική ενημερότητα  και να στείλει πίσω την διαδικασία για αρκετούς μήνες, πόσο μάλλον αν πρέπει να ρυθμιστεί η οφειλή και να ενημερωθούν για αυτό οι αρμόδιες υπηρεσίες.

Οι δήμοι καθυστερούν την βεβαίωση μη  οφειλής  Τέλους Ακίνητης Περιουσίας. Αν όλα είναι εντάξει η βεβαίωση ΤΑΠ μπορεί να εκδοθεί, κάπως, σύντομα. Στην περίπτωση όμως που υπάρχει χρέος, ή ασυμφωνία τετραγωνικών κλπ  η υπόθεση καθυστερεί. Κάποιοι μεγάλοι δήμοι εφαρμόζουν το νέο μέτρο της υπεύθυνης δήλωσης για την έκδοση της βεβαίωσης, κάποιοι άλλοι όμως περιμένουν όλο το φάκελο.

Αλλά και οι  συμβολαιογράφοι έχουν εκφράσει επιφυλάξεις για την σκοπιμότητα της επίμαχης ηλεκτρονικής εφαρμογής και αμφισβητούν ότι εξυπηρετεί και υποστηρίζει συμβολαιογράφους και πολίτες.